Compromis de vente : l'essentiel à savoir
avant la signature

Selon l'article 1589 du Code civil, "le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix". Autrement dit, le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur s'accordent sur le prix et les conditions de vente du logement. Signer un compromis de vente fait naître un véritable engagement encadré par le Code civil, le Code de la consommation et le Code de la construction et de l'habitation (CCH).  

Compromis de vente et promesse unilatérale de vente : quelle différence ?

En droit, il existe deux types d'avant-contrat. Il s'agit ici de la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) et de la promesse unilatérale de vente (PUV). Pour les distinguer, sachez qu'avec la promesse unilatérale de vente, le propriétaire prend l'engagement de vendre son bien à l’acheteur durant un délai d'option défini. En contrepartie, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation. En cas de levée d'option, l'indemnité sera déduite du prix de vente. En cas de renoncement, le propriétaire est en droit de conserver l'indemnité d’immobilisation. 

Vous êtes vendeur ou acquéreur, n'hésitez pas à télécharger notre modèle de compromis de vente.   

Faut-il un notaire pour signer un compromis de vente ? 

Qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale de vente, tout avant-contrat peut être rédigé et signé chez le notaire. Il s'agit alors d'un acte authentique . Lorsque la rédaction et la signature se déroulent hors de la présence du notaire, l'avant-contrat est qualifié d'acte sous seing privé . Un compromis/promesse de vente peut donc être signé entre particuliers ou avec l'aide de votre agence immobilière. Cependant, au regard de l'importance de cet acte, l'accompagnement d'un professionnel du droit, tel qu'un notaire, est recommandé.   

Compromis de vente : les pièces à fournir par le vendeur et l'acheteur

Afin de rédiger l'avant-contrat en bonne et due forme, le vendeur et l'acheteur doivent transmettre un certain nombre d'informations. Nous listons les documents à fournir pour signer un compromis de vente . 

Compromis de vente : les documents à fournir par le vendeur 

Pour la rédaction du compromis ou de la promesse de vente , le notaire ou l'agent immobilier demandera un certain nombre d'informations. Il est également d'usage de retrouver en annexe les diagnostics immobiliers et les documents relatifs à la copropriété.

Les documents vendeur nécessaires pour la rédaction du compromis de vente 

Voici la liste des pièces demandées au vendeur pour la rédaction du compromis de vente :

• une pièce d’identité et le livret de famille ;
• le titre de propriété du logement ; 
• les plans du logement ;
• les documents prouvant les travaux et les modifications réalisés sur le bien immobilier ;
• la taxe foncière ;
• le bail et le dossier complet du locataire, en cas de logement loué ;
• la procuration de vente, le cas échéant. 

Signature du compromis de vente : les diagnostics immobiliers en annexe de l'avant-contrat    

Conformément à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation, le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à l'avant-contrat . À défaut, ces diagnostics immobiliers peuvent être annexés à l'acte de vente définitif. Voici la liste des 11 diagnostics immobiliers du DDT .

• État de l’installation intérieure d’électricité ;
• état de l’installation intérieure de gaz ;
• constat de risque d'exposition au plomb ;
• état mentionnant la présence d’amiante ;   
• état relatif à la présence de termites ;
• constat de risque de mérule ;    
• état des risques et pollutions ;   
• état des installations d’assainissement non collectif ;   
• diagnostic Bruit ;   
• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;   
• surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez).   

Les documents relatifs à la copropriété en annexe du compromis de vente 

Conformément à l'article L721-2 du CCH, la vente d’un lot de copropriété nécessite également la production de documents spécifiques. Voici quelques-uns des documents relatifs à la copropriété annexés à l'avant-contrat : 

• documents concernant l’organisation de l’immeuble en copropriété ;
• informations concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur ;
• carnet d'entretien de l'immeuble ;  
   
• diagnostic technique global (le cas échéant).  
   

Compromis de vente : les pièces à fournir par l'acheteur 

Voici la liste des pièces demandées à l'acheteur lors de la signature d'un compromis de vente :

• pièce d’identité et livret de famille ;
• justificatif de domicile ;
• informations sur le mode de financement ;
• coordonnées de la banque en cas de prêt immobilier ainsi que le montant du prêt et son taux ;
• la procuration d'achat, le cas échéant.

Vous êtes vendeur, n'hésitez pas à télécharger notre liste des documents nécessaires pour le compromis de vente. 

À quoi servent les clauses suspensives dans un compromis de vente ?  

Les clauses suspensives insérées dans l'avant-contrat sont des dispositions conditionnant la signature de l'acte de vente. Autrement dit, si ces conditions ne sont pas remplies, la vente immobilière est annulée sans conséquence financière ou juridique pour les parties. Ainsi, l'acompte (dépôt de garantie) versé par l'acquéreur sera intégralement restitué. Voici quelques-unes des clauses suspensives du compromis de vente les plus courantes :

• condition suspensive d'obtention de prêt immobilier (clause obligatoire du compromis de vente si l'acquéreur finance l'achat du bien immobilier par le biais d'un prêt classique ou d'un prêt relais) ;
• condition suspensive d'absence de droit de préemption ;  
   
• condition suspensive d'obtention d’un certificat d’urbanisme ;
• condition suspensive d’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété ;
• condition suspensive d'absence de servitude.

Découvrez notre modèle de renonciation d'achat pour refus de prêt à transmettre par lettre recommandée au notaire. 

Compromis de vente : quel délai de rétractation pour l'acheteur ?

Lors d'un achat immobilier, l'acquéreur dispose d'un droit de rétractation (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Pour prendre sa décision, la loi lui accorde un délai de réflexion de dix jours à compter de la date de signature du compromis de vente. Durant ce délai de rétraction, lorsque l’acquéreur n’est pas un professionnel de l’immobilier, aucun versement d'acompte ne peut lui être demandé.  

Découvrez notre modèle de rétraction de compromis de vente. 

Versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente : est-ce obligatoire ?

La loi n’impose pas à l’acquéreur le versement d'un acompte à la signature d’un compromis de vente ou d'une promesse de vente. Cependant, il est d’usage de prévoir dans les clauses de l'avant-contrat le versement d'un dépôt de garantie d'un montant variant entre 5 et 10 % du prix d'achat. Lors de la signature de l’acte définitif de vente, le notaire déduit le montant de l’acompte du prix de vente final. L’acompte peut être remis au vendeur ou à un professionnel (notaire ou agence immobilière). 

Si l’acquéreur renonce à l'achat pendant le délai de rétraction, l'acompte lui sera restitué de plein droit. Si la renonciation intervient après l'expiration du délai de rétraction , le vendeur est en droit de conserver l’acompte.

Qu'est-ce que la clause pénale dans un compromis de vente ?

Généralement, le compromis de vente est assorti d'une clause pénale . Cette clause prévoit le versement d'une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution de l'avant-contrat. La clause pénale ne s'applique pas en cas de défaillance d'une condition suspensive sans comportement fautif du vendeur ou de l'acquéreur. La clause pénale n'est pas opposable en cas de rétractation durant le délai de réflexion octroyé à l'acheteur.

Le compromis de vente peut enfin prévoir une clause de dédit . Cette clause autorise l'acquéreur et le vendeur à renoncer à la vente définitive contre le versement d'une indemnité financière dont le montant est convenu lors de la signature du compromis. 

Compromis de vente par procuration : quel fonctionnement ?

Le vendeur et l'acheteur peuvent donner procuration à un tiers pour la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente. Cette procuration peut être établie par acte sous seing privé. Pour garantir son authenticité, ce document doit être certifié en mairie. La procuration pour compromis de vente peut aussi être établie par un notaire.

Depuis la publication du décret du 20 novembre 2020, le notaire peut réaliser une procuration authentique à distance . La signature du mandataire de la procuration est recueillie par le notaire au moyen d’un procédé de signature électronique qualifiée répondant aux exigences de la loi.

Signer un compromis de vente ou une promesse de vente est un acte qui vous engage. N'hésitez pas à solliciter l'aide de votre agence immobilière ou de votre notaire pour sa rédaction. Afin de faciliter vos démarches, nous mettons à disposition nos modèles de lettres.