Vendre son bien immobilier-
la méthode Majordhom en 13 étapes

Préparer son dossier de vente : les documents obligatoires à fournir

Lors de la vente d'un bien, plusieurs documents sont à fournir au notaire. Vous devez les réunir au plus tôt. Certains vous concernent directement. Vous avez ainsi à transmettre une copie de votre pièce d'identité et de votre livret de famille. Vous devrez également justifier de votre régime matrimonial. 

S'agissant du bien à vendre, vous avez l'obligation de transmettre au notaire le titre de propriété et le dernier avis de taxe foncière. Si vous avez financé le bien par un prêt immobilier, vous produirez une attestation certifiant que vous l'avez remboursé. Vous devrez également transmettre une mainlevée. Le preneur a en effet besoin de savoir qu'aucune hypothèque ne grève le bien à vendre.

La constitution d'un dossier de diagnostic technique est également obligatoire. Nous vous conseillons de le réaliser dès que vous avez en projet de vendre votre bien. L'annonce immobilière doit en effet mentionner la classe énergétique du logement en vente. Selon le type de bien, vous pouvez être amené à produire d'autres diagnostics immobiliers, comme le diagnostic d'assainissement.

Pour vendre un appartement, vous devez également fournir plusieurs documents spécifiques. Le règlement de copropriété ou l'état daté en font partie.

Préparer son dossier de vente

Faire une estimation immobilière du bien en vente

Avant de mettre votre appartement ou votre maison en vente, vous devez définir à quel prix vous allez le proposer aux acheteurs. Pour vous aider, vous pouvez faire faire une estimation immobilière. Vous saurez ainsi à quel montant vendre votre bien.

Des applications en ligne permettent d'estimer le prix de vente de votre logement. La direction générale des finances publiques a mis en ligne l'outil Patrim . Il est accessible depuis votre espace particulier sur le site des impôts. 

Vous pouvez également demander une estimation à une agence immobilière . Un agent visitera l'appartement ou la maison à vendre. Il pourra ainsi prendre connaissance de la surface, de l'état et de la situation du bien. Lors de l'évaluation de la valeur du bien, il tiendra compte de la présence de commerces ou de transports en commun. Le fonctionnement de la copropriété influe également sur le montant du bien à vendre. En fonction de tous ces éléments, l'agent immobilier pourra estimer le prix de vente à afficher.

Faire faire une estimation immobilière

Signer un mandat avec une agence immobilière pour trouver des acheteurs

Vous pouvez confier la vente de votre maison ou de votre appartement à une agence immobilière. La signature d'un mandat de vente est alors obligatoire. Ce contrat permet à l'agent immobilier de proposer le bien à la vente en votre nom à des particuliers. 

Le mandat de vente est encadré par la loi Hoguet. Il doit être enregistré. Il doit notamment comporter le nom du vendeur, de l'agence, la désignation du bien, le prix de vente et le montant des honoraires de l'agence immobilière.

Plusieurs types de mandats de vente peuvent être signés avec des agences. Le mandat exclusif permet à l'agent immobilier d'être le seul à proposer le bien à la vente. Lorsqu'un mandat simple est signé, le bien est en vente dans plusieurs agences immobilières. Le propriétaire peut lui aussi trouver un acquéreur. Vous multipliez ainsi les chances de vendre votre bien. Enfin, vous pouvez conclure un mandat semi-exclusif qui vous permettra, ainsi qu'à l'agence immobilière, de trouver un acheteur.

Signer un mandat

Faire les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente

Vous devez présenter un dossier de diagnostic technique pour vendre un appartement ou une maison. Il sera annexé à l'avant-contrat de vente. Selon les caractéristiques du bien, il peut contenir de trois à onze diagnostics. C'est une des étapes à ne pas négliger.

Si la maison ou l'appartement a plus de 15 ans, des diagnostics électricité et gaz sont nécessaires. Pour un logement construit avant 1997, vous devez ajouter le diagnostic amiante. Ce document permet de savoir si dans la maison des matériaux contiennent de l'amiante. Selon la localisation du bien, un diagnostic termites ou mérule peut être imposé par un arrêté préfectoral. D'autres sont spécifiques aux biens en copropriété.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue lui la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre du logement. Si le bien obtient une étiquette F ou G à ce diagnostic, le propriétaire doit faire un audit énergétique du logement. Les diagnostics obligatoires doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié.

Faire les diagnostics

Rendre le bien attractif pour le vendre aux potentiels acquéreurs

Votre bien immobilier doit séduire les acheteurs. Sans ce coup de cœur, vous ne concrétiserez pas la vente. Plusieurs techniques existent pour mettre en valeur votre bien immobilier. 

Le home staging permet de rendre votre bien attractif à moindre coût. Il s'agit de désencombrer, dépersonnaliser et réaménager votre appartement ou votre maison. Chaque pièce du bien doit avoir une fonction. L'espace intérieur ne doit pas être encombré. Vous veillerez donc à retirer tous les meubles superflus. Pour que les potentiels acheteurs se projettent dans l'appartement ou la maison, pensez à ranger tous les objets personnels. Optez pour une décoration neutre et intemporelle.

Avant les visites, réparez ce qui doit l'être. Vous devez prendre le temps de revisser une poignée de porte ou d'ajouter un cache-prise manquant. Tout doit être en ordre de marche. En fonction de l'état de votre bien, vous pouvez avoir intérêt à réaliser des travaux plus conséquents. Un bien en bon état se vend toujours plus vite. À vous d'estimer ce qu'il est pertinent de faire.

Rendre le bien attractif

Prendre des photos pour vendre son bien immobilier 

Les potentiels acheteurs commencent par découvrir votre maison en photos en consultant les annonces immobilières. Elles doivent donc être réussies si vous voulez les convaincre de venir le découvrir lors d'une visite.

Pour prendre de jolies photos de votre bien immobilier, vous devez d'abord le ranger. L'acheteur se projette plus facilement dans un bien dépersonnalisé. Pour que les volumes ressortent, la luminosité est importante . Ouvrez les rideaux et, au besoin, allumez la lumière. 

Le cadrage de vos photos est aussi essentiel. Vous devez décider ce que vous voulez mettre en avant dans la pièce et cadrer votre photo en fonction. Nous vous conseillons de privilégier les photos à hauteur d'homme. Les contre-plongées ont tendance à déformer les volumes. N'hésitez pas à demander des conseils sur la prise de photos à un professionnel ou à un agent immobilier.

Prendre des photos

Publier une annonce de votre appartement ou de votre maison

Une annonce immobilière va vous permettre de toucher de nombreux potentiels acquéreurs. Pour qu'elle déclenche une vente, elle doit être attractive. Elle doit mettre en avant les atouts du logement .

Les acheteurs doivent y retrouver toutes les informations qui les intéressent. Le nombre de pièces, la localisation, la surface sont des informations essentielles à indiquer. Le prix doit bien évidemment aussi être mentionné. L'offre doit également indiquer l'étiquette obtenue au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Veillez à sélectionner de belles photos pour illustrer l'annonce. Bien souvent, elles sont consultées avant le texte de l'offre. S'agissant de la diffusion, vous pouvez la déposer en ligne sur des sites dédiés. Vous trouverez, en ligne, de nombreux sites de vente entre particuliers. Certains sont gratuits, parfois avec des options payantes.

Vous pouvez faire le choix de faire appel à une agence immobilière pour la rédaction et la diffusion de votre annonce. Expert dans la publication d'offres, un agent immobilier pourra la rédiger et la publier dans sa vitrine et sur des sites spécialisés.

Publier des annonces

Organiser des visites du bien pour les acquéreurs

L'organisation des visites de votre appartement ou de votre maison est une étape clé pour la vente de votre bien. De potentiels acquéreurs déjà séduits par votre offre viennent le découvrir. À vous de les convaincre en leur servant de guide.

Avant de recevoir les acheteurs, pensez à ranger votre logement. Ils se projetteront ainsi plus facilement dans votre intérieur. Songez également à un itinéraire de visite pour qu'elle soit fluide. Commencez par les pièces principales et terminez par les espaces plus techniques, comme la buanderie ou le garage.

Vous pouvez recevoir les visiteurs en groupe ou individuellement. Lors des visites, soyez à l'écoute des acheteurs pour cerner leur projet. Répondez à leurs questions. N'hésitez pas à parler du quartier dans lequel se situe votre bien. La présence de commerces ou d'écoles peut en effet convaincre des acquéreurs. Vous pouvez aussi confier l'organisation des visites à des agences. Un agent immobilier est habitué à servir de guide pour présenter une maison à un éventuel acheteur.

Organiser des visites

Recevoir une lettre d'intention d'achat : l'offre d'un acheteur

Lorsqu'un acheteur est prêt à acquérir votre bien, vous recevez une lettre d'intention d'achat. L'offre doit comporter plusieurs mentions. Elle doit contenir ses nom, prénom et adresse. Le bien sur lequel porte la proposition est à indiquer avec précision pour éviter toute ambiguïté. L'acquéreur y écrit également le prix, les conditions d'achat qu'il propose ainsi que le délai de validité de sa proposition. Les agences immobilières s'assurent qu'elle soit bien rédigée.

Cette étape constitue une promesse de l'acheteur d'acquérir la maison ou l'appartement. Il pourra néanmoins se rétracter si une des conditions suspensives écrites dans la lettre d'intention se réalise. Il aura également 10 jours après la signature de l'avant-contrat pour le faire.

À ce stade, en tant que vendeur, vous êtes tenu d'accepter l'offre d'achat que si elle est conforme au prix. Si vous recevez plusieurs offres au prix, vous devez retenir celle reçue en premier. Vous avez la possibilité de rejeter la proposition d'achat si elle est inférieure au prix demandé ou si l'acquéreur propose des conditions différentes des vôtres. Vous pouvez aussi faire une contre-proposition avec un autre prix ou d'autres conditions. Si vous souhaitez accepter l'offre, vous devez le faire par écrit pendant le délai de validité de la proposition.

Recevoir une lettre d'intention d'achat

Signer un compromis ou une promesse de vente : une étape déterminante

Le compromis de vente permet de formaliser l'accord du vendeur et de l'acheteur sur le prix et les conditions de vente. Le compromis est un avant-contrat au même titre que la promesse de vente. Sa signature est une des étapes importantes pour vendre une bien.

Le compromis ou la promesse de vente peuvent être signés au choix : devant un notaire, avec l'aide d'une agence immobilière ou entre particuliers. Cet acte étant une étape clé dans la vente, les conseils d'un professionnel sont précieux. L'acte doit répondre à un certain formalisme. Il doit, en effet, comporter des informations précises concernant l'acheteur, le vendeur et le bien. Des documents doivent y être annexés, comme le dossier de diagnostic technique.

Un dépôt de garantie équivalent à 5 ou 10 % du prix de vente est traditionnellement versé par l'acheteur le jour de la signature. L'acheteur dispose ensuite d'un délai de dix jours pour se rétracter . Il peut aussi se dédire si une des clauses suspensives contenues dans l'avant-contrat se réalise. Le bien est alors de nouveau à vendre.

Signer un compromis de vente

Lever les clauses suspensives pour vendre son bien immobilier

L'avant-contrat de vente contient le plus souvent des clauses suspensives. Cela signifie que tant que les événements prévus dans ces clauses ne sont pas réalisés, la vente ne pourra pas aboutir.

Plusieurs types de clauses suspensives existent. Renseignez-vous auprès des agents immobiliers ou d'un notaire. Les plus courantes sont celles portant sur l'obtention d'un prêt immobilier ou d'un permis de construire. Si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, l'avant-contrat devient caduc. 

Le défaut de réalisation de l'événement ne doit pas être de la faute de l'acheteur . Si tel est le cas, il peut perdre le dépôt de garantie. Il peut également être contraint de verser des indemnités.

Lever les clauses suspensives

Organiser la visite avant la signature de la vente

Cette visite est la dernière étape avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Aucun texte ne prévoit cette visite de courtoisie . Elle est pourtant un moment important dans le processus de vente. Si le propriétaire la refuse, l'acquéreur peut avoir des doutes sur l'état du bien.

Cette dernière visite permet au preneur de contrôler l'état du bien. Il vérifie qu'il est libre de toute occupation. Il contrôle que les meubles mentionnés dans l'avant-contrat sont présents, que tout est en état de marche. Ce moment permet également d'effectuer les relevés de compteur pour l'eau, l'électricité et le gaz.

En cas de problème, un accord peut être trouvé entre les deux parties. Votre agent immobilier peut vous indiquer la marche à suivre en cas de difficultés à cette étape. Le prix de vente peut, par exemple, être réduit. Si un conflit persiste sur l'état du bien ou sur le montant, le preneur peut demander l'annulation de la vente.

Organiser la visite avant la signature de la vente

Signer l'acte authentique chez le notaire pour conclure la vente

La vente n'est réellement conclue qu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le délai entre la signature de l'avant-contrat et de l'acte authentique est d'environ trois mois. 

Le choix du notaire qui authentifie la vente est décidé par les parties. Pour cette dernière étape, le notaire vérifie que toutes les pièces ont été transmises. Le professionnel relit l'acte. Ensuite, le vendeur et le preneur y apposent leur signature. C'est à ce moment que le transfert de propriété intervient. Les clés sont remises à l'acquéreur. Il devient alors officiellement propriétaire de l'appartement ou de la maison. Le jour même, le prix de la vente est versé sur le compte bancaire du vendeur. Notre agence Majordhom vous accompagne lors de cette signature. Elle est une étape clé pour la vente d'un bien.

Signer l'acte authentique chez le notaire

En suivant ce guide, votre projet de vendre votre bien se concrétisera rapidement. N'hésitez pas à vous rendre dans une de nos agences poser vos questions à un professionnel de l'immobilier.