Comment faire les diagnostics immobiliers
avant la vente ou la location d'un logement ?

Tout acte de vente immobilière et tout bail doivent être accompagnés d'un dossier de diagnostic technique . La plupart des diagnostics obligatoires contenus dans le DDT sont accomplis par un diagnostiqueur certifié à l'initiative du propriétaire. Le DDT est encadré par les articles L 271-4 et suite du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Les modalités relatives à l'établissement du DDT et les conditions de certification des diagnostiqueurs sont encadrées par les articles R271-1 à D271-5 du CCH. 

Quels sont les diagnostics immobiliers lors d'une vente ou d'une location ?

Lors de la vente ou de la location de logements et d'immeubles, le propriétaire est tenu de fournir un dossier diagnostic technique (DDT) . Ce document diffère selon qu'il accompagne un acte authentique définitif ou un bail. Il peut contenir de trois à onze diagnostics immobiliers . Ces contrôles obligatoires sont menés à bien par un diagnostiqueur certifié à la demande du propriétaire.     

Dossier de diagnostic technique : les obligations du propriétaire-vendeur

Selon l'article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DDT doit accompagner toute vente de bien immobilier . Le vendeur doit faire les diagnostics immobiliers  suivants.  

• État de l’installation intérieure d’électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• état de l’installation intérieure de gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• constat de risque d’exposition au plomb ;
• état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
• état relatif à la présence de termites ;
• constat de risque de mérule ;    
• état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) ;
• état des installations d’assainissement non collectif ;
• diagnostic Bruit ;   
• diagnostic de performance énergétique du bâtiment ;
• surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez) pour les appartements.   

Au moment de la promesse ou de l'acte de vente, le vendeur doit aussi transmettre le carnet d'information du logement (CIL). 

Dossier de diagnostic technique : les obligations du propriétaire bailleur

Louer une maison ou un appartement nécessite également la remise d'un dossier de diagnostic technique. Le DDT à produire à la signature du bail est encadré par l'article 3-3 loi du 6 juin 1989. Pour une location, le bailleur doit faire les diagnostics immobiliers  obligatoires suivants.

• Crep ;
• état des risques naturels et technologiques ;
• DPE.

Le DDT transmis à la signature du bail doit également contenir le carnet d'information du logement (CIL) .   

Le cas particulier du diagnostic technique global (DTG) de la copropriété

Un diagnostic technique global (DTG) peut être nécessaire pour la mise en copropriété d'un immeuble ou sur demande de l'administration. Ce document constate l'état technique global des immeubles et liste les travaux requis. Le DTG doit contenir les éléments suivants.

• État apparent des parties communes et des équipements de l'immeuble ;
• état technique de l'immeuble en fonction des obligations légales au titre de la construction ;  
   
• améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;  
   
• DPE de l'immeuble ;  
   
• liste des travaux à mener dans l'immeuble au cours des 10 prochaines années et évaluation de leur coût.  
   

Contenu et durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires  

Quel est le contenu des différents diagnostics immobiliers obligatoires ? Quelle est leur durée de validité ? Nous répondons à vos questions.  

Le diagnostic de performance énergétique en cas de vente ou de location

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) estime la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre des logements et des immeubles. Dès 2023, seuls les logements dont la consommation d’énergie est inférieure à 449 kWh/m²/an peuvent être loués. En cas de vente d'une maison classée F/G au DPE, l'acquéreur doit recevoir un audit énergétique. Il en va de même pour la cession d'immeubles avec plusieurs logements classés F/G au DPE appartenant à un même propriétaire.

La durée de validité des diagnostics de performance énergétique est de 10 ans. Les DPE exécutés entre 2013 et 2017 ne sont plus valides. Les DPE accordés entre 2018 et 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) lors d'une vente ou d'une location

Le Crep est un constat informant sur la présence de plomb dans les logements . Ce diagnostic concerne prioritairement les bâtiments construits avant 1949. Si le Crep révèle un seuil de plomb supérieur à 1 mg/cm², le propriétaire doit effectuer des travaux avant la cession du bien.

La durée de validité du Crep est illimitée en cas d'absence de plomb. En cas de présence de plomb, le Crep doit être réalisé depuis moins d'un an au moment de la cession immobilière.

L'état des risques et pollutions dans le cadre d'une vente ou d'une location

L'état des risques et pollutions (ERP) concerne les immeubles situés dans une zone exposés aux risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc. En pratique, ce diagnostic est obligatoire pour les bâtiments implantés dans un secteur couvert par :

• un plan de prévention des risques technologiques ;
•  un plan de prévention des risques naturels ;
• un plan de prévention des risques miniers ;  
   
• une zone à potentiel radon ;
• une zone de sismicité définie ;  
   
• une zone exposée au recul du trait de côte.

La durée de validité du diagnostic risques et pollutions est de 6 mois. L'ERP doit être actualisé en cas d'informations obsolètes au moment de la signature du bail ou de l'acte de vente. 

Le diagnostic amiante lors de la vente d'une maison ou d'un appartement

Le diagnostic amiante est un constat informant sur la présence ou l'absence de produits ou matériaux contenant de l'amiante . Ce diagnostic concerne prioritairement les bâtiments construits avant 1997. En cas de présence d'amiante, le rapport peut préconiser : une évaluation périodique, une analyse de risque approfondie ou des mesures correctives. 

La durée de validité des diagnostics amiante est illimitée, s'il a été réalisé après 2013. Les diagnostics amiante établis à une date antérieure doivent être renouvelés avant toute cession immobilière.

Le diagnostic électricité pour la vente d'une maison ou d'un appartement

Le diagnostic électricité donne une image de la sécurité des installations électriques . Cette évaluation concerne les logements dont l'installation d'électricité intérieure a plus de 15 ans. Les dépendances des maisons individuelles sont également impliquées.

La durée de validité du diagnostic électricité est de trois ans. Ce document peut être remplacé par une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel) établie depuis moins de 6 ans.  

Le diagnostic gaz dans le cadre de la vente d'une maison ou d'un appartement

Le diagnostic gaz donne une image de la sécurité des installations de gaz . Cette évaluation concerne les logements dont l'installation intérieure de gaz a plus de 15 ans. Les dépendances des maisons individuelles sont également impliquées.

La durée de validité du diagnostic gaz  est de trois ans. Ce document peut être remplacé par un certificat de conformité établi par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie. 

L'état de l'installation d'assainissement non collectif en cas de vente immobilière

Le diagnostic assainissement non collectif est un document établi par le service public d'assainissement non collectif (SPANC). Il atteste du bon fonctionnement d'une installation autonome de traitement des eaux usées. 

La durée de validité de l'état de l'installation d'assainissement non collectif est de trois ans. Les travaux de mise en conformité révélés par ce diagnostic doivent être achevés au plus tard un an après la signature de l'acte de vente.

Le diagnostic termites lors de la vente d'une maison ou d'un appartement

Le diagnostic termites est un constat informant sur la présence d'insectes xylophages . Ce diagnostic concerne les bâtiments situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral (article L. 131-3 du CCH). La présence de termites n'empêche pas la transaction immobilière. L'acquéreur devra prendre des mesures pour l'éradiquer.

La durée de validité des diagnostics termites est de six mois. Les diagnostics dont l'ancienneté dépasse six mois au moment de la signature de la promesse ou de l'acte authentique définitif doivent être renouvelés.

Le constat de risque de mérule dans le cadre d'une vente immobilière

Le diagnostic mérule informe sur la présence de Serpula lacrymans (mérule pleureuse). Ce constat concerne les logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral (article L. 131-3 du CCH).   

La durée de validité des diagnostics mérule est de six mois. Les diagnostics dont l'ancienneté dépasse six mois au moment de la signature de la promesse ou de l'acte authentique définitif doivent être renouvelés.

L'état des nuisances sonores aériennes : le diagnostic bruit pour la vente et la location  

Le diagnostic bruit est obligatoire en cas de cession ou de location d'un logement situé en zone d'exposition au bruit d'aéroport. Cet état des nuisances sonores aériennes (ENSA) concerne les immeubles d'habitation et les immeubles mixtes.

La durée de validité de l'ENSA est de 6 mois. Ce diagnostic des nuisances sonores aériennes n'a qu'une valeur informative. Néanmoins, si ce document est absent du DDT, l'acquéreur peut saisir la justice.

Diagnostic Carrez pour la vente d'immeubles en copropriété

Le diagnostic Carrez est obligatoire en cas de cession de lots en copropriété. Cette attestation de surface habitable concerne les biens affichant une superficie réelle privative d'au moins 8 m². 

La durée de validité du diagnostic est illimitée. En cas de travaux modifiant les surfaces du bien immobilier, le mesurage Loi Carrez doit être renouvelé avant la promesse d’achat ou la signature du bail.  

 Vous souhaitez vendre votre logement et vous devez faire les diagnostics immobiliers ? Nous mettons à votre disposition nos modèles de lettres afin de faciliter vos démarches. N'hésitez pas à télécharger notre liste des diagnostics obligatoires.