Signer l'acte authentique chez le notaire
lors d'une vente immobilière

Un acte authentique est un document juridique établi et reçu par un officier public (notaires, maires, greffiers, etc.). Rédigé dans le respect des formalités légales, l'acte de vente définitif a une force probante élevée . Il fait foi de son contenu jusqu'à inscription en faux. Cet acte est exécutoire de plein droit , comme une décision judiciaire. Pour les besoins de la publicité foncière, la vente d'un logement nécessite obligatoirement l'établissement d'un acte authentique (acte avec mutation de propriété). 

Pourquoi signer l'acte de vente chez le notaire ?

Les notaires sont les seuls à pouvoir recevoir l'acte officialisant la vente d'un bien immobilier. En tant qu'officiers publics, ils sont habilités à en assurer la date, en conserver le dépôt et en délivrer une copie authentique et exécutoire.

Le rôle du notaire lors de la signature de l'acte authentique

La signature du notaire confère un caractère authentique à l'acte qu'il reçoit. Elle l'engage sur le contenu de l'acte et l’identité des parties. En d'autres termes, le notaire vérifie l'identité du vendeur et de l'acheteur. Il contrôle leur capacité juridique à contracter. Il s'assure que les parties sont pleinement informées de la portée de leur engagement. Il les conseille sur les conséquences légales du document qu'ils vont approuver. 

Le rôle des notaires après la signature de l'acte de vente

Après la signature de la vente, les notaires jouent un rôle important pour rendre le titre de propriété opposable aux tiers. Voici quelques-unes des formalités assurées par les notaires après la vente .

•  Les notaires procèdent à la publication de la vente au service de la publicité foncière. Le délai est d'un mois après la signature du contrat de vente.     
• Si la vente concerne un appartement ou une maison en copropriété, les notaires informent le syndic de copropriété. Le délai est de 15 jours après la signature du contrat de vente.
• En cas de prêt immobilier pour financer l'achat, les notaires notifient la vente à la compagnie d'assurance de l'acheteur et du syndicat des copropriétaires. 

Les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et l’impôt sur la plus-value sont acquittés lors de la publication de la vente au fichier immobilier.

Signature de l'acte authentique chez le notaire : quel délai ?

Trois mois peuvent s'écouler entre la signature du compromis et la signature de l'acte de vente définitif. Que se passe-t-il pendant ces trois mois ? La réponse dans ce paragraphe.

Compromis et délai de rétraction : 3 mois avant la signature de l'acte de vente

Pour officialiser leur volonté de vendre/acheter un logement, le vendeur et l'acheteur procèdent à la signature d'un avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente). Cette première étape du contrat de vente est suivie par une période de réflexion . En effet, la loi accorde à l'acheteur un délai de 10 jours après signature du compromis de vente durant lequel, il peut utiliser son droit de rétractation. 

Délais des formalités accomplies par les notaires avant la signature de l’acte de vente définitif 

Après la signature de l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente), les notaires rassemblent les documents nécessaires à la signature de l'acte de vente définitif.

Rédaction de l'acte de vente : les vérifications administratives effectuées par les notaires

Les notaires vérifient l'existence d'un droit de préemption. Dans l'affirmative, il dépose une déclaration d'Intention d'aliéner (DIA).  À compter de la réception de la DIA, la commune dispose de deux mois pour faire valoir son droit de préempter. Passé ce délai, les notaires procèdent à la purge du droit de préemption . En parallèle, les notaires analysent les documents d'urbanisme (extrait cadastral, certificat de non péril, etc.).

État hypothécaire et titre de propriété : des vérifications nécessaires pour l'acte de vente 

Au-delà des vérifications administratives, les notaires examinent l'état hypothécaire du bien immobilier. Cette pièce est délivrée par le service de la publicité foncière. Elle permet de vérifier les inscriptions (garanties) sur le logement : hypothèques ou dettes fiscales. Enfin, le titre de propriété est contrôlé pour s'assurer que le vendeur est bien le propriétaire de l'appartement ou de la maison en vente. Cette démarche implique un contrôle de la chaîne de propriété sur une période de 30 ans.

Qui fixe la date de signature de l'acte de vente chez le notaire ?

Le vendeur et l'acheteur fixent conjointement la date de signature de l'acte de vente chez le notaire. Elle doit être précisée dans le compromis de vente. En général, la signature de l'acte authentique intervient trois mois après la signature du compromis. Cette durée peut être raccourcie (deux mois au mieux) si l'acheteur dispose du financement nécessaire pour l'achat du logement. Elle peut être prolongée après accord mutuel des deux parties. Le notaire procède alors à l'amendement du contrat avec une nouvelle date.

Quel est le contenu de l'acte de vente rédigé par le notaire ?

L'acte de vente signé chez le notaire comprend deux parties : une partie normalisée et une partie développée. L'acte et ses annexes forment un contrat indissociable et unique.

Vente immobilière : le contenu de la partie normalisée de l'acte définitif  

La partie normalisée de l'acte de vente signé chez le notaire contient toutes les informations nécessaires à la publication au fichier immobilier. Le contenu de la partie normalisée est le suivant :

• état civil du vendeur et de l'acheteur ;
• indication de la présence du vendeur et de l'acheteur ou procuration ;   
• identification du bien immobilier ;   
• origine du bien immobilier (contrôle de la chaîne de propriété) ;
• prix de vente ;
•  modalités de paiement du prix (avec ou sans prêt immobilier pour financer l'achat) ; 
• date transfert de propriété et de jouissance du bien immobilier ;
• fiscalité de la vente : plus-value immobilière pour le vendeur et montant des droits d’enregistrement pour l’acquéreur ;
• conditions suspensives éventuelles ;   
• informations relatives à la copropriété, le cas échéant.

Vente immobilière : le contenu de la partie développée de l'acte définitif  

La partie développée de l'acte de vente mentionne les charges et les conditions de la vente. Le contenu de la partie développée est le suivant :

• purge du droit de rétractation de l’acquéreur ;
• purge des droits de préemption ;    
• état du bien ;   
• présence éventuelle d'une hypothèque ou d'une servitude ;
• garanties dues par le vendeur à l'acquéreur ;   
• pièces d’urbanisme ;   
• diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, Crep, constats amiante, termites, mérule,état des risques, mesurage Loi Carrez, etc.).   

Déroulement de la signature de l'acte de vente

Le jour de la signature chez le notaire , la présence de l'acheteur et du vendeur est nécessaire. En cas d'absence de l'un d'eux, l'acte peut être signé par un tiers muni d'une procuration (procuration classique ou électronique). Cette information est indiquée dans l'acte de vente. Après avoir lu l'acte de vente à haute voix, le notaire fait signer le vendeur et l'acquéreur. L'acte de vente peut être signé sur support papier ou sur support dématérialisé .

Signature de l'acte de vente sur format papier

Lorsque l'acte de vente est signé sur format papier , il doit respecter les mentions suivantes :

• date en toutes lettres et lieu de signature de l'acte ;
• nom et lieu d'établissement du notaire ;   
• coordonnées des parties et des signataires de l'acte ;   
• numérotation de chaque page et nombre total indiqué en fin de l'acte ;   
• nombre de mots, blancs et nombres rayés ;   
• mention que les parties ont bien procédé à la lecture de l'acte ;   

Conformément au décret n°71-941 relatif aux actes établis par les notaires, le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition. Les pièces annexées à l'acte doivent être signées du notaire. Si les parties ne savent ou ne peuvent pas signer, l'acte doit le mentionner. L'original de l'acte est conservé à l'office notarial. Une copie est transmise au service de publicité foncière et au cadastre.

Signature de l'acte de vente sur format électronique

L'acte de vente peut être signé sur format dématérialisé . Cet  acte authentique électronique (AAE) comporte globalement les mêmes mentions que l'acte papier. Pour établir un AAE, les notaires disposent d’une clé Real, outil de signature et sceau électronique, permettant d’authentifier l’acte. L'AAE est ensuite transmis au MICEN (minutier central électronique des notaires de France).  Une copie sur support papier ou électronique peut être délivrée aux parties.

Après la signature, le notaire fournit une attestation de propriété à l'acheteur . La remise des clés du bien immobilier se fait à ce moment-là. Le titre de propriété officiel est transmis dans les six mois suivant la signature de l'acte de vente.

Vente d'un bien immobilier : les frais à prévoir pour le propriétaire-vendeur 

Lors de la vente d'un bien immobilier, le propriétaire-vendeur doit régler un certain nombre de frais. Voici la liste des dépenses à la charge du vendeur  :

• taxe d'habitation (due par le propriétaire du bien au 1er janvier) ;
• frais d'agence immobilière ;   
• coût des diagnostics immobiliers obligatoires ;   
• indemnités de remboursement anticipé (IRA) du crédit immobilier ;   
• état daté pour la vente d’un appartement ou d'une maison en copropriété ;   
• frais de mutation (si le règlement de copropriété le prévoit) ;   
• honoraires du syndic de copropriété ;   
• frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires ;   
• plus-value immobilière (résidence secondaire, investissement locatif, etc.) ;   
• TVA pour un bien immobilier de moins de 5 ans.   

Avant de signer l'acte authentique chez le notaire, n'hésitez pas à parcourir ce guide. Il vous aidera à comprendre les différentes étapes liées à l'achat immobilier et à vous préparer pour le jour J.