Recevoir une lettre d'intention d'achat :
les éléments clés à prendre en compte

La lettre d’intention d’achat (LIA) fait partie des moyens de négociations au cours d'une vente immobilière. Cette démarche est entreprise par l'acheteur. Dans ce document écrit, il manifeste au vendeur sa volonté d’acheter le bien immobilier . Dans cette proposition d'offre d'achat, l'acquéreur énumère les conditions de la cession : prix, conditions, délais de validité, etc. 

Comment répondre à une lettre d'intention d'achat lors d'une négociation immobilière ? 

Une lettre d'intention d'achat implique une réponse. Trois options s'offrent au vendeur. Il peut refuser l'offre d'achat, l'approuver ou rédiger une contre-proposition. Nous regardons en détail ces trois types de réponses.

Le refus de l'offre d'achat pour une proposition inférieure au prix 

Le vendeur peut refuser l’offre d'achat formulée par l'acquéreur si la proposition ne correspond pas au prix ou aux conditions. Le refus de l'offre d'achat aboutit à la rupture des négociations.

L'acceptation de l'offre d'achat en cas de cession entre particuliers ou avec une agence immobilière

Selon l’article 1583 du Code civil, la vente "est parfaite (...) et la propriété est acquise de droit (...), dès qu’on est convenu de la chose et du prix". En d'autres termes, le vendeur ne peut pas refuser une offre d’achat au prix . Cependant, les règles diffèrent selon qu'il s'agit d'une vente immobilière entre particuliers ou d'une vente avec une agence immobilière.

L'acceptation de l'offre d'achat dans le cadre d'une vente immobilière entre particuliers

Dans le cadre d'une vente entre particuliers, si l'offre est au prix, l’article 1583 du Code civil s'applique. Le vendeur doit approuver l'offre d'achat immobilier. Si plusieurs propositions se présentent, le propriétaire est tenu de choisir la première offre d'achat reçue si elle correspond au prix.

L'acceptation de l'offre d'achat dans le cadre d'une vente avec une agence immobilière

Selon le type de mandat de vente liant vendeur et agence immobilière, l'offre au prix peut être refusée ou approuvée. Avec un mandat de vente simple , l'acceptation de l'offre d'achat au prix n'est pas une obligation pour le vendeur. Avec un mandat de représentation , le vendeur est contraint d'agréer l'offre d'achat au prix. En effet, cette obligation est inscrite dans les clauses du contrat.

La contre-proposition du vendeur immobilier suite à l'offre d'achat 

Dans le cadre d'un refus d'offre d'achat, le vendeur peut décider de poursuivre les négociations. Il rédige une contre-proposition avec un nouveau prix et de nouvelles conditions de vente. Cette nouvelle offre rend caduque l'offre d’achat d'origine. 

Contenu de la lettre d'intention d'achat immobilier : les points de vigilance

Pour être valide, la rédaction de la lettre d'intention d'achat immobilier doit être entreprise par un acquéreur ayant la capacité juridique de conclure un contrat. La LIA doit contenir le nom et le prénom de l'acheteur, son adresse ainsi que sa date et son lieu de naissance. Pour être complète, la LIA doit faire apparaître la description du bien et énumérer les clauses suspensives. Elle doit aussi fixer une échéance au-delà de laquelle l'offre devient caduque.

La description du bien immobilier : un élément clé de la lettre d'intention d'achat

La description du bien doit figurer dans la lettre d'intention d'achat. Le type de bien doit être précisé : appartement ou maison. L'adresse, l'étage et la superficie y sont détaillés. Le prix du bien doit être inscrit en chiffre. Le montant de l'offre d’achat doit être exprimé en toutes lettres. Une mention doit énoncer que le montant de l'offre d’achat sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique définitif.

La lettre d'intention d'achat immobilier avec clauses suspensives  

La lettre d'intention d'achat présente une valeur juridique engageant l’acquéreur. Pour cette raison, elle est généralement assortie de clauses suspensives . En général, les clauses invoquées sont les suivantes : clause d'obtention de prêt immobilier, clause de vente de bien avant achat, clause de confidentialité, clause d'obtention d'un permis de construire. En clair, si l'acheteur n'obtient pas son prêt ou son permis de construire, il est en droit de se rétracter . 

Le délai de validité de l'offre d'achat immobilier  

En conclusion, lors de la rédaction de la lettre d'intention d'achat, l'acquéreur doit indiquer le délai de validité de l'offre d'achat . Généralement, ce délai de réflexion accordé au vendeur s'étend sur une ou deux semaines.

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Acceptation de l'offre d'achat immobilier : nos conseils

L'approbation de l'offre d'achat doit être formulée par écrit par le vendeur. Cet acte engage le vendeur et l'acheteur à mener la transaction immobilière à son terme. Selon l’article 1589-1 du Code civil, aucun acompte ne peut être exigé à ce stade des négociations de vente. En pratique, le premier versement ne pourra intervenir qu'après la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. 

Comment se déroule l'acceptation de l'offre d'achat ?

La lettre d'acceptation doit respecter le délai mentionné par l'acheteur dans son offre d'achat. L'approbation de l'offre d'achat peut être transmise par LAR (lettre avec accusé de réception) ou par mail. L'agrément peut aussi se matérialiser par le contreseing de l'offre d'achat et l'ajout de la mention "Bon pour accord".

Comment rédiger la lettre d'acceptation de l'offre d'achat ?

Lors de la rédaction de la lettre d'acceptation , le vendeur doit reporter les éléments principaux de l'offre d'achat immobilier. Description du bien, prix d'acquisition, conditions : nous détaillons le contenu de l'acceptation d'offre d'achat.  

• L'identité du vendeur et de l'acheteur ;
• la description bien ;   
• les conditions suspensives (condition d'obtention de prêt, condition d'obtention de permis de construire, clause de confidentialité, etc.) ;   
• la durée de validité de l'offre d'achat ;   
• les conditions financières.   

Le vendeur et l'acheteur ont-ils un droit de rétractation après acceptation de l'offre d'achat ?

L'acceptation de l'offre d'achat fait naître une obligation juridique à l'égard du vendeur et de l'acheteur. Un droit de rétraction est cependant accordé aux deux parties dans un certain nombre de cas précis.

Engagement et rétractation du vendeur après approbation de l'offre d'achat

Dès que la lettre d'intention d'achat est signée, le vendeur est engagé. Il ne peut pas proposer son bien à un autre acheteur. En conséquence, il ne peut pas signer plusieurs offres d'achat pour le même bien. Néanmoins, le vendeur peut faire jouer son droit de rétractation si la lettre d'intention d'achat est mal rédigée .  

Engagement et rétractation de l'acheteur après acceptation de l'offre d'achat

L'offre d'achat acceptée par le vendeur engage l'acquéreur à acheter le bien. Cependant, un droit de rétraction lui est accordé à l'étape du compromis/promesse de vente. En effet, la loi du 6 août 2015 prévoit un délai de réflexion durant lequel l’acheteur peut renoncer à la vente. Ce délai est de 10 jours à compter de la signature de l'avant-contrat. 

Bon à savoir ! Les modalités d'approbation, de rétraction et d'annulation de l'offre d'achat sont réglementées par les articles 1113 à 1122 du Code civil.

Les étapes de la vente immobilière après l'offre d'achat

Une fois que l’offre d’achat est acceptée, le vendeur et l'acquéreur signent un avant-contrat réalisé par le notaire ou l'agent immobilier. Environ trois mois plus tard, la signature de l'acte authentique devant notaire officialise la cession du bien immobilier.     

Vente immobilière : la rédaction de l'avant-contrat après l'offre d'achat

La rédaction de l'avant-contrat est une étape préalable à la signature de l'acte authentique définitif. Elle intervient quelques jours après l'acceptation de l'offre d'achat. Cette pièce juridique établit les conditions spécifiques de la cession immobilière. Les deux types d'avant-contrat couramment utilisés sont la promesse unilatérale et le compromis de vente. L'avant-contrat peut prendre la forme d'un acte authentique établi par le notaire ou sous seing privé .

La levée des conditions suspensives avant la signature de l'acte authentique définitif

Selon l'article 1304 du Code civil, les clauses suspensives diffèrent l'exécution d'un contrat jusqu'à la réalisation d'un événement futur et incertain. Tant que ces clauses ne sont pas réalisées, les parties ne sont pas tenues de remplir leurs obligations contractuelles. La rédaction de l'acte authentique définitif ne peut avoir lieu qu'après la levée de ces clauses . Par exemple, en cas de clause d'obtention de permis d'urbanisme, la cession n'aura lieu que lorsqu'un permis de construire sera délivré à l'acheteur. 

L’acte de vente : la dernière étape de l'achat immobilier

Lors de la négociation immobilière, l’acte de vente constitue l'ultime étape du parcours d'acquisition. Ce document prend la forme d'un acte authentique établi par le notaire . Les clés sont confiées à l'acheteur dès que la somme convenue est versée au vendeur. Le titre de propriété sera remis après l'enregistrement de l’acte authentique définitif au service de publicité foncière. Le document est conservé pendant 100 ans par le notaire de l'acheteur.

Vous venez de recevoir une lettre d’intention d’achat et vous êtes sur le point de prendre une décision importante. Avant de vous engager, n’hésitez pas à consulter un professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils personnalisés.