Lever les clauses suspensives : l'étape cruciale avant
la signature de l'acte de vente

Un compromis ou promesse de vente sous conditions suspensives  est un contrat préliminaire lors d'une transaction immobilière. Il est signé par le vendeur et l'acquéreur pour formaliser leur accord sur les conditions de transaction du bien. Généralement, cet avant-contrat inclut des clauses suspensives conditionnant la vente définitive à la réalisation d'événements futurs et incertains. En d'autres termes, le contrat ne sera conclu que si les conditions sont réunies pour lever les clauses suspensives.  

Les conditions insérées dans un compromis ou promesse de vente servent à protéger les intérêts du vendeur et de l'acheteur . Certaines dispositions, comme la clause d'obtention de prêt immobilier, protègent l'acquéreur. D'autres aménagements, comme les clauses d’agrément administratif, protègent à la fois le vendeur et l'acheteur. Elles constituent l'assurance que la cession du bien immobilier sera différée ou annulée sans entraîner de conséquences financières et juridiques pour les deux parties. 

Quelles clauses suspensives peuvent être insérées au compromis de vente ?

Les clauses suspensives insérées à la promesse de vente sont généralement d'ordre financier ou administratif. En cas de financement par un crédit immobilier, l'avant-contrat doit contenir obligatoirement une clause suspensive de prêt.     

La condition suspensive d'obtention de prêt en cas de financement par un crédit immobilier

La promesse/compromis de vente comprend obligatoirement une condition suspensive de crédit immobilier . Cela signifie que la vente sera conclue à condition que l'acquéreur obtienne un prêt. En cas de refus de prêt de la part de la banque, l'acheteur peut renoncer à l'achat immobilier sans pénalité. Le dépôt de garantie qu'il a versé au moment de signer l'avant-contrat lui est intégralement restitué. Cet acompte représente entre 5 et 10 % du prix de la vente.

La condition suspensive d'obtention de prêt lors d'un achat immobilier à crédit 

Lorsque l'achat est financé par un prêt immobilier, la promesse doit comporter une clause suspensive de prêt. Le montant du prêt, le taux d’intérêt et la durée y sont généralement précisés. Les clauses de financement incluent également le prêt relais et la vente d'un ancien logement. Dans ce cas, l'acheteur pourra lever les clauses suspensives s'il obtient un prêt relais ou s'il parvient à vendre son ancien logement.  

L'acquéreur ne souscrivant pas de crédit immobilier pour financer son achat peut renoncer à la condition de prêt . Conformément à l’article L313-42 du Code de la consommation, il doit reproduire une mention manuscrite dans le compromis. Cette mention figurera également dans l’acte de vente. 

Les clauses suspensives d'obtention d’autorisation administrative dans le compromis de vente  

Autorisation du syndicat de copropriété, permis de construire, changement de destination, droit de préemption, etc.  Certaines questions administratives peuvent conditionner la réalisation de la vente immobilière. Nous regardons les principales clauses administratives que l'acheteur et le vendeur peuvent ajouter à la promesse de vente. 

Les clauses suspensives d’obtention d’un certificat d’urbanisme en cas de projet de travaux

Voici les clauses suspensives (CS) d'obtention de permis d'urbanisme les plus répandues.

• CS d'obtention de permis de construire ;
• CS d'obtention de permis d’aménager ;
• CS de déclaration préalable de travaux ;
• CS d'obtention de certificat d'urbanisme d'information ;   
• CS d'obtention de certificat d'urbanisme opérationnel.   

Compromis de vente : les clauses suspensives administratives les plus courantes

Les clauses suspensives administratives les plus courantes sont les suivantes. 

• CS d'absence de droit de préemption ;
• CS d'absence de servitude ;   
• CS d’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété.

Quel délai pour lever les clauses suspensives ? 

Selon l'article 1304-6 du Code civil, tant que l'événement soumis à la condition suspensive n'est pas réalisé, l'engagement des parties est suspendu. En conséquence, les obligations prévues dans le contrat ne sont pas exécutoires. Si l'événement survient, la condition suspensive est levée. Les parties sont alors tenues d'exécuter leurs obligations contractuelles.

La durée de validité d'une condition suspensive varie en fonction des termes négociés entre le vendeur et l'acheteur. Prenons l'exemple, de la condition suspensive d'obtention de prêt. Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de la promesse de vente (article L313-41 du Code de la consommation). En général, l'acquéreur dispose d'un délai de 45 à 60 jours pour lever les clauses suspensives .

Dans certaines situations, ce délai peut être prolongé avec l'accord du vendeur. Cette prolongation doit être formalisée par un avenant à l'avant-contrat de vente.

Que se passe-t-il si l'acquéreur n'a pas réussi à lever les clauses suspensives ?

La non-réalisation de la condition suspensive entraîne la nullité de la promesse de vente. L'avant-contrat est censé n'avoir jamais existé. Si la condition suspensive est soumise à une date d'échéance, il est admis qu'elle est défaillante lorsqu'à l'expiration du délai, l'événement ne s'est pas produit. 

La non-réalisation de la condition suspensive annule le compromis de vente  

Pour être valide, la défaillance de la clause suspensive doit être indépendante de la volonté du vendeur ou de l'acheteur. Dans cette situation, la vente est annulée. La totalité du dépôt de garantie est restituée. Pour un avant-contrat sous condition de prêt, les modalités de restitution sont encadrées par l'article L313-41 du Code de la consommation. "Lorsque la condition suspensive (...) n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur (...) est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité (...)".  

Pour prouver sa bonne foi , l'acheteur doit produire au moins une attestation ou une lettre de refus de prêt. Il doit également prouver que sa demande était conforme aux modalités de la promesse (montant, taux d’intérêt et durée).

La non-réalisation de la condition suspensive pour comportement fautif de l'acquéreur

"La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement" (article 1304-3 du Code civil). En d'autres termes, la vente pourrait produire ses effets, si le défaut de réalisation de la condition est imputable à une faute de l’acquéreur . Dans cette situation, il s'expose à verser une indemnité d’immobilisation et perdre son dépôt de garantie. Si le compromis prévoit une clause pénale , l'acheteur  peut être contraint à verser une indemnité forfaitaire.

Voici une liste non exhaustive de comportements fautifs relevés par la Cour de cassation .

• Défaut de démarches nécessaires pour obtenir une autorisation d'urbanisme ;
• absence de dépôt de demande de permis de construire ;
• démarches tardives ;
• demande de prêt non conforme aux modalités prévues dans l'avant-contrat.

Comment se déroule la vente immobilière après avoir levé les clauses suspensives ?

À la réception de la confirmation de la levée des clauses suspensives , le notaire peut fixer la date de signature de l'acte authentique définitif. En moyenne, il faut compter trois mois entre l'avant-contrat et la remise des clés. Voici globalement les étapes jalonnant le projet immobilier entre le compromis et l'acte de vente devant notaire.  

Le délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente

Le parcours du projet immobilier après signature du compromis est d'abord mis en pause durant le délai de rétractation de 10 jours accordé à l’acquéreur. Cette période de réflexion est encadrée par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Du compromis à l'acte de vente : la mission du notaire

Entre l'avant-contrat et la vente définitive, voici quelques-unes démarches accomplies par le notaire .  

• Instruction du dossier administratif et demande du certificat d’urbanisme.   
•  Étude de l'état hypothécaire. Ce document officiel affiche toutes les informations juridiques se rapportant à un bien immobilier ou à un terrain. Il contient l’historique du bien, la référence cadastrale, les sûretés et les modifications de parcelle.
• Purge du droit de préemption. Après la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) entreprise par le notaire pour le compte du vendeur, la commune dispose de deux mois pour prendre une décision.
• Rédaction du projet d’acte.

La signature de l’acte authentique définitif chez le notaire

Lorsque la rédaction du projet d’acte authentique définitif est terminée, les parties en reçoivent copie. Cette procédure permet de prendre connaissance des points et de demander d'éventuelles corrections ou précisions. Une convocation officielle leur est remise pour signer l'acte définitif chez le notaire de l'acheteur ou celui du vendeur. Si l'une des parties ne peut pas être présente, elle peut donner procuration à un tiers pour signer à sa place. 

Le jour J, après lecture de l'acte de vente à voix haute . Les parties procèdent ensuite à la signature du document (format papier ou électronique). À cette occasion, l'acheteur doit verser le montant restant du prix de vente, après déduction de l'acompte versé au moment du compromis. Si l'acheteur a obtenu un prêt immobilier, la banque se charge de transférer les fonds sur le compte du notaire. Ces fonds sont ensuite remis à l'acheteur. 

Après la signature de l'acte définitif, la remise des clés du logement marque officiellement le transfert de la propriété de l'ancien propriétaire à l'acheteur.