La promesse unilatérale de vente lors d'un achat immobilier

Lors d'un achat immobilier, la signature de la promesse unilatérale de vente concrétise l'accord entre le vendeur et l’acheteur. Dans ce cadre, le promettant et le bénéficiaire doivent respecter un certain nombre d’obligations réciproques listées à l'article 1124 du Code civil.

Promesse unilatérale de vente : quels effets pour le promettant ?

La promesse unilatérale de vente (PUV) soumet le promettant à certaines obligations. Dans cet avant-contrat, le promettant prend l'engagement de faire durer l’offre d’achat au prix convenu et tout au long de la période fixée dans la PUV. Durant cette période, le bien immobilier ne peut pas être proposé ou vendu à un autre acquéreur.

Conformément à l'article 1124 du Code civil, la rétractation du promettant n'empêche pas la conclusion de la vente. En cas de manquement à cette obligation de vendre, le promettant s’expose à l’exécution forcée du contrat convenu.

Promesse unilatérale de vente : quels effets pour le bénéficiaire ?

Avec la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’un délai d’option. En d'autres termes, l'acquéreur bénéficie d'un droit d'exclusivité consenti généralement pour trois mois. Deux cas de figure peuvent survenir durant cette période.

• Le bénéficiaire décide de lever l’option d’achat. Il déclare son consentement. Le contrat de vente est confirmé.
• Le bénéficiaire décide d’exercer son droit de rétractation ou une des conditions suspensives n'est pas réalisée. Le contrat de vente est annulé. Le promettant est libéré de son engagement envers le bénéficiaire.

Pour compenser l’immobilisation du bien durant le délai d’option, l'acquéreur verse généralement au vendeur une indemnité d'immobilisation. Ce "dépôt de garantie" réglé au moment de la signature de la PUV représente 5 à 10 % du prix de vente du bien immobilier.   
 

Quid de l'indemnité d'immobilisation en cas de levée d'option ?

Si le bénéficiaire confirme son souhait d'acheter le bien immobilier, l'indemnité d'immobilisation sera déduite du prix de vente lors de la signature de l'acte de vente définitif devant notaire.

Le sort de l'indemnité d'immobilisation en cas de rétractation

Si le bénéficiaire renonce à acheter le bien dans le délai d'option ou s'il ne manifeste pas son consentement, l'indemnité d'immobilisation est conservée par le promettant. Cette mesure ne s'applique pas si le bénéficiaire renonce à la vente dans le cadre de conditions suspensives prévues dans la promesse de vente. Il en va de même si le bénéficiaire de l'option exerce son droit de rétractation au cours du délai de réflexion légal de 10 jours.

Une promesse unilatérale de vente peut prendre la forme d’un acte sous seing privé. Elle peut également faire l'objet d’un acte authentique. Lorsque le contrat est rédigé et signé par le promettant et le bénéficiaire (sans notaire), on parle d’acte sous seing privé. La PUV sous signature privée doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours suivant l’acceptation par le bénéficiaire.

Bon à savoir : une promesse consentie pour une durée supérieure à 18 mois doit être établie par un notaire. On parle alors d’acte d’authentique.

Dans le domaine de l’immobilier, les avant-contrats peuvent être de différentes natures. Hors promesse unilatérale de vente, les plus couramment utilisés sont le compromis de vente (promesse synallagmatique) et le pacte de préférence.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique

Le compromis de vente (promesse synallagmatique) vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Cet avant-contrat est régi par l'article 1589 du Code civil. Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur (hors délai de rétractation et clauses suspensives). La réalisation du compromis de vente peut prendre la forme d'un acte sous signature privée (sans notaire). Il peut être rédigé par le notaire sous forme d'acte authentique.

Le pacte de préférence

Le pacte de préférence est le contrat par lequel le vendeur promet à l'acheteur de traiter prioritairement avec lui s'il cède son bien. Cet avant-contrat est encadré par l'article 1123 du Code civil. Il ne fait peser aucune obligation sur les parties.

Pour être valide, la promesse unilatérale doit contenir les éléments essentiels du contrat : la chose et le prix. Elle doit également comporter la date d'échéance de la promesse.

Les informations obligatoires de la promesse unilatérale de vente sont les suivantes.

• Coordonnées, identité et signature du promettant et du bénéficiaire.
• Adresse et descriptif du bien immobilier et de ses annexes.
• Origine du bien immobilier avec nom du propriétaire précédent et date du dernier acte de vente.
• Prix de vente, montant des frais d'achat et des honoraires du notaire et modalités de paiement.
• Durée de validité de la promesse de vente et date d'expiration de signature de l'acte de vente définitif.

La PUV doit également évoquer les conditions d'exercice du droit de rétractation et énumérer les clauses suspensives. La promesse de vente doit être accompagnée, entre autres, du dossier de diagnostic technique (DDT).

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