Les clauses suspensives du compromis de vente/de la promesse de vente lors d'un achat immobilier

Les clauses suspensives sont des conditions qui doivent être remplies pour que la vente immobilière soit conclue. Elles sont insérées dans l'avant-contrat : compromis de vente ou promesse de vente. En d'autres termes, si ces conditions ne sont pas remplies, la vente du bien immobilier peut être annulée sans entraîner de conséquences pour l'acheteur et le vendeur. Notamment, le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix de vente) sera restitué à l'acquéreur sans pénalité financière.

Attention à ne pas confondre délai de rétractation et clause suspensive. En effet, après avoir signé le compromis de vente/la promesse de vente, l'acheteur dispose d'un délai de dix jours pour exercer son droit de rétractation. Pour notifier sa décision, l'acheteur doit faire parvenir au vendeur une lettre d'annulation de compromis de vente/promesse de vente par lettre recommandée avec AR. La rétractation n'ayant pas besoin d'être justifiée, le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis/de la promesse de vente est intégralement remboursé à l'acquéreur.

En présence d’une clause suspensive de compromis/promesse de vente, la transaction immobilière est conditionnée à la réalisation de cette clause. Tant que la condition n’est pas réalisée, l'acte définitif de vente est empêché. Les clauses suspensives les plus courantes sont liées au financement de l'achat immobilier et aux autorisations administratives.

Les clauses suspensives d'obtention de financement

Si l'acheteur sollicite un crédit immobilier pour acheter le bien, le compromis/la promesse de vente doit obligatoirement contenir une clause suspensive d'obtention de financement. Il peut s'agir d'une clause suspensive d'obtention d'un crédit immobilier ou d'un crédit relais.Il peut également s'agir de la condition de vente d'un bien appartenant aux acquéreurs.

La clause suspensive d'obtention d'un crédit immobilier

Lorsque l'achat est financé par un prêt immobilier, le compromis/la promesse de vente doit comporter une clause suspensive d'obtention de prêt. Le montant du prêt, le taux d’intérêt, la durée de prêt y sont systématiquement précisés. La clause suspensive de prêt immobilier dispose d'une durée de validité de 45 à 60 jours. Cette durée est prolongeable avec l'accord du vendeur. Si l’acheteur ne sollicite aucun crédit immobilier, il doit renoncer explicitement et par écrit à la clause suspensive d'obtention de prêt pour que le compromis/la promesse soit juridiquement valable.

Si l'acheteur n'obtient pas son prêt immobilier dans les délais prévus dans l'avant-contrat, il est en droit de renoncer à la vente sans aucune pénalité financière. Le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation lui est intégralement remboursé.

La clause suspensive d'obtention d'un crédit relais

Une clause suspensive de vente d'un ancien logement ou une clause suspensive d'obtention d'un crédit relais peuvent être insérées au compromis/à la promesse de vente. Ainsi, la vente définitive ne pourra être conclue que si l'acheteur parvient à vendre son logement ou obtient un prêt relais.  
 

Les clauses suspensives administratives

Certaines conditions d'ordre administratif peuvent faire l'objet de clauses suspensives du compromis/promesse de vente. En voici une liste non exhaustive.

• Condition suspensive d'absence de droit de préemption.
• Condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme : permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable de travaux, etc.
• Condition suspensive d'absence de servitude.
• Condition suspensive d’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété.

Au cas par cas et d'un commun accord avec le vendeur, l'acquéreur peut ajouter des clauses suspensives particulières au compromis/à la promesse de vente.

Au moment de la signature du compromis/de la promesse de vente, l'acheteur est généralement invité à verser un dépôt de garantie. Cette avance correspond à 5 ou 10 % de prix de la transaction. Elle est détenue par le notaire sur un compte séquestre. La non-réalisation d’une condition suspensive entraîne la nullité du compromis/de la promesse de vente. Elle peut donc annuler la vente. Dans cette hypothèse, les fonds versés doivent être intégralement restitués à l'acheteur.

Quid du dépôt de garantie en cas de non-réalisation d'une clause suspensive ?

L’acheteur peut annuler la vente en faisant valoir une clause suspensive. Il est alors en droit de récupérer la totalité de son dépôt de garantie. Pour être remboursé, l’acheteur doit prouver que la non-réalisation des clauses suspensives ne lui est pas imputable. Une lettre de refus de prêt transmise par la banque dans les délais prévus est généralement une preuve suffisante.

Dépôt de garantie : délai de restitution en cas de non-réalisation d'une clause suspensive ?

En cas de non-réalisation d'une clause suspensive, le dépôt de garantie est intégralement remboursable. Cette situation n'entraîne aucune retenue ni aucune indemnité. Le délai de restitution est de 15 jours suivant la date de demande de remboursement. Au-delà de ce délai, le montant du dépôt de garantie est soumis à intérêts.

Selon l’article 1304-3 du Code civil, "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement". Autrement dit, la clause suspensive ne doit porter que sur un événement dont la réalisation est indépendante de la volonté du vendeur ou de l’acquéreur. C'est à cette seule condition que la clause suspensive sera jugée juridiquement valide.

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