L'état des lieux d'entrée et de sortie pour votre location

Pourquoi faut-il faire un état des lieux lors d'une location ? 
 

Qu'il s'agisse d'une location meublée ou d'une location vide, l’état des lieux permet d'évaluer l’état global du logement.

L'état des lieux d'entrée en début de bail

Lors de l'état des lieux d'entrée, le bailleur et le locataire examinent chaque pièce du logement. Ils notent leurs observations sur un document appelé état des lieux d’entrée. Une fois rédigée, cette pièce sera adressée au propriétaire et au locataire. Elle pourra être transmise au moment de la remise des clés ou jointe au bail lors de la signature du contrat. Cet état des lieux d’entrée sera nécessaire à la fin du bail. Il servira de comparaison et évitera tout litige, lorsque l'état des lieux de sortie sera établi.

L'état des lieux de sortie à la fin du bail

Au moment où le locataire restitue les clés, une dernière inspection du logement s'impose. À cette occasion, un état des lieux de sortie est dressé. La confrontation des deux états des lieux (entrée et sortie) permettra d'identifier les éventuelles dégradations. Elle permettra également de déterminer à qui incombent les réparations éventuelles.

La restitution du dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie

Si le locataire rend le logement vide ou meublé en bon état, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie. Dans le cas contraire, le bailleur est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie.

Restitution du dépôt de garantie : quel délai après l'état des lieux ?

Un état des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée indique que le logement n'a pas subi de dégradations. Dans cette configuration, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Le délai court à partir du jour de la restitution des clés par le locataire.

En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, le bailleur s'expose à verser des intérêts au locataire. Ainsi, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard.

La restitution du dépôt de garantie en cas de dégradations

La confrontation des deux états des lieux peut faire apparaître une usure anormale (hors vétusté) ou des dégradations provoquées par le locataire. Le bailleur est alors en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie.

Comment rédiger un état des lieux pour éviter tout litige ?

La loi ALUR encadre la réalisation des états des lieux. Afin réduire les risques de litige, un modèle type d’état des lieux est mis à la disposition des usagers. On y trouve également un modèle de grille de vétusté. Elle permet de définir la durée de vie des équipements du logement.

Les informations obligatoires de l'état des lieux d'entrée et sortie

Pour être dûment rempli, l'état des lieux doit contenir les éléments suivants.

• Type d'état des lieux (entrée ou sortie). Date d'établissement du document.
• Localisation du logement vide ou meublé proposé à la location.
• Décompte et affectation des clés ou des moyens d'ouverture du logement et des espaces collectifs.
• Descriptif détaillé de l'état des revêtements et des ouvertures du logement en location. Description des équipements et des éléments de chaque pièce.

Pour être tout à fait complet, l'état des lieux doit comporter les données suivantes.

• Relevés des compteurs individuels d'eau et/ou d'énergie.
• Nom/dénomination du locataire et du bailleur, domicile/siège social du bailleur et signature des deux parties.
• Nom/dénomination, domicile/siège social et signature des mandataires, le cas échéant.

Modification de l'état des lieux après signature

Conformément à la loi ALUR, l'état des lieux peut être modifié à la demande du locataire sous certaines conditions. C'est notamment le cas si un défaut important apparaît dans les premiers jours de location. Le locataire dispose alors de dix jours pour demander une modification au bailleur. Le délai court à compter de la date de signature de l'état des lieux. Cette demande doit être notifiée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus du bailleur, le locataire est fondé à saisir la commission départementale de conciliation.

En cas de dysfonctionnement du chauffage, le locataire peut demander la modification de l'état des lieux. Cette demande doit intervenir au cours du premier mois de chauffe. Ce droit de modification de l'état des lieux est consacré par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. 
 

Constat locatif loi 1989 : l'état des lieux litigieux avec l’huissier de justice

Généralement, la réalisation de l’état des lieux se fait à l’amiable et de façon contradictoire. En d'autres termes, pour s'entendre sur le contenu de l'état des lieux, le bailleur et le locataire doivent être présents. Si l'un des deux est absent ou si un litige survient, le recours aux services de l'huissier/commissaire de justice est conseillé. Cette démarche porte le nom de constat locatif loi 1989 ou d’état des lieux litigieux.

L'état des lieux litigieux est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur et le locataire peuvent avoir recours à ce type de constat pour l'état des lieux d'entrée ou de sortie. Le coût d'un constat locatif établi par huissier de justice varie selon la superficie du logement en location. Les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur.

Absence d’état des lieux : quelles conséquences pour la location ?

L'absence d'état des lieux ne remet pas en cause la validité du bail. Cependant, elle peut avoir de lourdes conséquences pour le locataire et le propriétaire au moment de la remise des clés.

Quelles conséquences en cas d'absence d’état des lieux d'entrée ?

Selon l’article 1731 du Code civil, en l'absence d’un état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement vide ou meublé en bon état. En conséquence, le logement devra être rendu sans réparations nécessaires. En cas d'éventuelles dégradations constatées sur l'état des lieux de sortie, le locataire sera tenu pour responsable. Le locataire peut échapper à cette responsabilité si l’absence d’état des lieux est imputable au propriétaire. Une mise en demeure restée sans réponse pourra servir de preuve.

Quelles conséquences en cas d'absence d’état des lieux de sortie ?

En cas d'absence d’état des lieux de sortie, le locataire est supposé avoir rendu le logement vide ou meublé en bon état. En d'autres termes, aucune réparation locative n'est nécessaire. Le propriétaire ne pourra faire aucune retenue sur le dépôt de garantie même en cas de dégradations du logement ou de ses équipements. Si des travaux sont à prévoir, il ne pourra pas tenir le locataire pour responsable.

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