Comment vendre un bien déjà loué à Marseille ?

Lorsque le propriétaire souhaite vendre un bien immobilier déjà loué, deux options s’offrent à lui.

• Option 1 : le propriétaire opte pour la résiliation à échéance du bail avec délivrance au locataire d'un congé pour vendre. Le propriétaire vend alors son logement vide (non occupé par un locataire).
• Option 2 : le propriétaire vend le logement en cours de bail. On parle alors de la vente d'un logement occupé. Le locataire change de bailleur, mais le bail se poursuit aux mêmes conditions.

Le congé pour vente fait partie des trois motifs autorisant légalement le propriétaire à résilier le bail qui le lie à son locataire. En résiliant le contrat de location, le bailleur pourra vendre son logement vide. En location nue, ce congé pour vente doit être signifié au locataire au moins six mois avant la fin du contrat. En location meublée, le délai est de trois mois au moins avant la fin du bail.

Congé pour vente, bail nu et droit de préemption du locataire

Dans le cadre de la location nue (logement non meublé), le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Au regard de la loi, le locataire dispose donc d’un droit de préemption lui offrant la priorité sur l'achat du bien qu'il loue. Ce droit de préférence lui est acquis pendant les deux premiers mois du préavis. Durant ce délai, le locataire peut accepter l'offre de vente ou la refuser.

Le droit de préemption du locataire ne joue pas dans le cadre de la location meublée. Il en va de même si l'acheteur du bien est un proche parent du bailleur. Ce proche parent (jusqu'au 3e degré inclus) doit habiter le logement au titre de résidence principale pendant deux ans au moins après la fin du préavis. Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas en cas de vente d’un immeuble déclaré insalubre ou frappé d’interdiction d’habiter.

Congé pour vente : quid du locataire protégé

Donner congé à un locataire pour vendre son bien déjà loué, n'est pas toujours possible. En effet, la loi place certains locataires sous protection. Il s'agit des locataires protégés dont le renouvellement du bail est automatique. Ici, le bailleur ne peut donner son congé pour vente qu'à la condition de reloger le locataire protégé. Le nouveau logement doit être adapté à ses besoins et à son budget. Il doit se trouver dans le même arrondissement/commune ou une commune limitrophe.

L'obligation de relogement du locataire protégé s'applique dans les cas suivants.

• Le locataire a plus de 65 ans et dispose de faibles ressources.
• Le locataire a moins de 65 ans. Il a à sa charge une personne de plus de 65 ans. L’ensemble de leurs revenus est inférieur aux plafonds légaux.

Le propriétaire peut donner congé à ses locataires protégés en cas de vente, si lui-même a plus de 65 ans ou si ses revenus ne dépassent pas les plafonds légaux.

Si le propriétaire opte pour la vente du bien occupé, le locataire reste en place. Le bailleur change, mais le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. En général, la vente d'un logement occupé entraîne une décote de 5 à 10 % de son prix.

Vendre un bien occupé : les obligations du propriétaire

Contrairement au congé pour vente, la vente d'un appartement ou d'une maison en cours de bail n'impose aucune formalité particulière au propriétaire-vendeur. Dans cette situation précise, le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption. Le propriétaire peut l'avertir de son intention de vendre, mais n'y est pas obligé. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec l'acheteur. C'est désormais le nouveau propriétaire qui se charge de la restitution du dépôt de garantie à l'état des lieux de sortie.

Lors de la vente et en cas de travaux, le locataire doit accorder au propriétaire un droit d'accès au logement loué sous certaines conditions. Selon l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ces visites ne doivent pas avoir lieu un jour férié ni un dimanche. Leur durée ne peut pas excéder deux heures.

Vendre un bien occupé : la décote du prix de vente

Le prix d'un bien occupé subit une décote calculée selon plusieurs critères.

• Type de logement. Les petites surfaces et les biens en location meublée constituent un investissement recherché. La décote est donc faible.
• Durée du bail. Plus la durée du bail est longue, plus la décote est importante.
• Montant du loyer. Pour l’acquéreur, connaître précisément le montant des loyers permet de calculer le rendement locatif du bien.     
• ge du locataire : risque de décote pour un logement occupé par un locataire protégé.

Le type de bail peut aussi expliquer la décote d'une maison ou d'un appartement occupé.

• Bail loi 1948. Bail sans limitation de durée, loyers faibles, locataire âgé : un logement loi 1948 peut subir une décote de 40 à 50 %.
• Bail nu. Selon la durée du bail restant à courir, la décote oscille entre 10 et 15 %.
• Bail meublé. Ici, quasiment aucune décote. La durée de bail d'un an en location meublée permet à l'acheteur de récupérer rapidement le bien.

Vous souhaitez faire estimer votre bien à vendre à Marseille ? L'Agence immobilière Majordhom, spécialiste du marché marseillais vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier. Notre équipe se tient à vos côtés pour l'estimation et la vente de votre bien immobilier à Marseille. N'hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé.

Lorsque le propriétaire souhaite vendre un bien immobilier déjà loué, deux options s’offrent à lui.

• Option 1 : le propriétaire opte pour la résiliation à échéance du bail avec délivrance au locataire d'un congé pour vendre. Le propriétaire vend alors son logement vide (non occupé par un locataire).
• Option 2 : le propriétaire vend le logement en cours de bail. On parle alors de la vente d'un logement occupé. Le locataire change de bailleur, mais le bail se poursuit aux mêmes conditions.

Le congé pour vente fait partie des trois motifs autorisant légalement le propriétaire à résilier le bail qui le lie à son locataire. En résiliant le contrat de location, le bailleur pourra vendre son logement vide. En location nue, ce congé pour vente doit être signifié au locataire au moins six mois avant la fin du contrat. En location meublée, le délai est de trois mois au moins avant la fin du bail.

Congé pour vente, bail nu et droit de préemption du locataire

Dans le cadre de la location nue (logement non meublé), le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Au regard de la loi, le locataire dispose donc d’un droit de préemption lui offrant la priorité sur l'achat du bien qu'il loue. Ce droit de préférence lui est acquis pendant les deux premiers mois du préavis. Durant ce délai, le locataire peut accepter l'offre de vente ou la refuser.

Le droit de préemption du locataire ne joue pas dans le cadre de la location meublée. Il en va de même si l'acheteur du bien est un proche parent du bailleur. Ce proche parent (jusqu'au 3e degré inclus) doit habiter le logement au titre de résidence principale pendant deux ans au moins après la fin du préavis. Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas en cas de vente d’un immeuble déclaré insalubre ou frappé d’interdiction d’habiter.

Congé pour vente : quid du locataire protégé

Donner congé à un locataire pour vendre son bien déjà loué, n'est pas toujours possible. En effet, la loi place certains locataires sous protection. Il s'agit des locataires protégés dont le renouvellement du bail est automatique. Ici, le bailleur ne peut donner son congé pour vente qu'à la condition de reloger le locataire protégé. Le nouveau logement doit être adapté à ses besoins et à son budget. Il doit se trouver dans le même arrondissement/commune ou une commune limitrophe.

L'obligation de relogement du locataire protégé s'applique dans les cas suivants.

• Le locataire a plus de 65 ans et dispose de faibles ressources.
• Le locataire a moins de 65 ans. Il a à sa charge une personne de plus de 65 ans. L’ensemble de leurs revenus est inférieur aux plafonds légaux.

Le propriétaire peut donner congé à ses locataires protégés en cas de vente, si lui-même a plus de 65 ans ou si ses revenus ne dépassent pas les plafonds légaux.

Si le propriétaire opte pour la vente du bien occupé, le locataire reste en place. Le bailleur change, mais le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. En général, la vente d'un logement occupé entraîne une décote de 5 à 10 % de son prix.

Vendre un bien occupé : les obligations du propriétaire

Contrairement au congé pour vente, la vente d'un appartement ou d'une maison en cours de bail n'impose aucune formalité particulière au propriétaire-vendeur. Dans cette situation précise, le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption. Le propriétaire peut l'avertir de son intention de vendre, mais n'y est pas obligé. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec l'acheteur. C'est désormais le nouveau propriétaire qui se charge de la restitution du dépôt de garantie à l'état des lieux de sortie.

Lors de la vente et en cas de travaux, le locataire doit accorder au propriétaire un droit d'accès au logement loué sous certaines conditions. Selon l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ces visites ne doivent pas avoir lieu un jour férié ni un dimanche. Leur durée ne peut pas excéder deux heures.

Vendre un bien occupé : la décote du prix de vente

Le prix d'un bien occupé subit une décote calculée selon plusieurs critères.

• Type de logement. Les petites surfaces et les biens en location meublée constituent un investissement recherché. La décote est donc faible.
• Durée du bail. Plus la durée du bail est longue, plus la décote est importante.
• Montant du loyer. Pour l’acquéreur, connaître précisément le montant des loyers permet de calculer le rendement locatif du bien.  
   
• ge du locataire : risque de décote pour un logement occupé par un locataire protégé.

Le type de bail peut aussi expliquer la décote d'une maison ou d'un appartement occupé.

• Bail loi 1948. Bail sans limitation de durée, loyers faibles, locataire âgé : un logement loi 1948 peut subir une décote de 40 à 50 %.
• Bail nu. Selon la durée du bail restant à courir, la décote oscille entre 10 et 15 %.
• Bail meublé. Ici, quasiment aucune décote. La durée de bail d'un an en location meublée permet à l'acheteur de récupérer rapidement le bien.

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